Kinas største eiendomsutvikler klarer ikke å betjene gjelden – hva blir konsekvensene?

Evergrande ble grunnlagt i 1996 og har nå over 1300 prosjekter i mer enn 280 byer. Selskapet har omkring halvannen million boliger under bygging. Evergrande driver også blant annet med utvikling av elbiler, fornøyelsesparker og helsetjenester.

Selskapet er den største ikke-finansielle kinesiske utstederen av obligasjoner i utenlandsk valuta – tilsvarende cirka 120 milliarder kroner – og har en samlet gjeld som tilsvarer cirka 2600 milliarder kroner. En del av avdragene på gjelden forfaller i disse dager, og selskapet er neppe i stand til å gjøre opp for seg.

Boliginvesteringer er en viktig del av Kinas økonomi, og utgjør om lag 15% av landets bruttonasjonalprodukt. Boligutviklerne har generelt mye gjeld, og bankene har lånt ut mye penger til sektoren. Dette gjør at eiendomssektoren i Kina kan være i en utsatt posisjon dersom finansieringskildene skulle tørke opp og Evergrande må kvitte seg med eiendeler via brannsalg. I et worst-case scenario vil en potensiell gjelds- og likviditetskrise dempe veksten i Kina betydelig.

Noen hevder at Kinas overopphetede og gjeldstyngede eiendomsmarked minner om situasjonen i USA før finanskrisen. Andre mener at ettersom det meste av eiendomsgjelden er plassert internt i Kina, er det mer aktuelt å sammenligne med Asiakrisen i 1998 eller Korea-krisen i 2003. I de to siste episodene ble konsekvensene for resten av verden relativt begrenset.

“Too big to fail” eller ei?

Det store spørsmålet er om de kinesiske myndighetene vil sørge for at Evergrande unngår en konkurs. En ukontrollert konkurs kan føre til tvangssalg av selskapets eiendeler, inkludert tomteareal og boliger under bygging. Det vil igjen kunne føre til en kollaps i boligmarkedet, slik at kinesere som har investert sine sparepenger i eiendom vil kunne oppleve at det meste av formuen går tapt. Det kan skape sosial uro, noe kinesiske myndigheter frykter. I tillegg vil ringvirkninger føre til svakere økonomisk vekst, spesielt i Kina, men også i resten av verden.

Myndigheter er generelt varsomme med å redde selskaper som har opptrådt uforsvarlig. Hvis selskaper kan regne med å bli reddet av staten når de har tatt for stor risiko, vil flere ta sjansen på det samme («moral hazard»). Dette hensynet er trolig årsaken til at myndighetene ikke allerede har kommet Evergrande til unnsetning.

Evergrandes lave obligasjonskurser tilsier at det er svært sannsynlig at selskapets kreditorer og aksjonærer vil lide betydelige tap, og at en full restrukturering  er sannsynlig. Men at myndighetene lar krisen i Evergrande eskalere til en fullskala kollaps i eiendomsmarkedet – som drar resten av økonomien med seg i dragsuget – virker lite sannsynlig. Til det vil de økonomiske konsekvensene bli for store. Gitt at amerikanske myndigheter i mars 2008 valgte å redde Bear Stearns, vil det være overraskende om Kina, hvor staten lever i en langt tettere symbiose med landets selskaper, åpner opp for en negativ spiraleffekt innen landets viktigste økonomiske sektor, bare for å statuere et eksempel. En optimal løsning ville være å la selskapet gå «litt» konkurs, dvs. at aksjonærer og kreditorer må ta tap, men uten at selskapet kollapser fullstendig. Utfordringen med en slik løsning er selvfølgelig at den er krevende å kontrollere for et stort konglomerat som Evergrande. Det kan fort gå galt. Men det er positivt at Evergrandes gjeld tross alt er betydelig mindre enn subprime-gjelden var i USA, målt som andel av BNP.

Nøyaktig hvordan dette vil spille seg ut er vanskelig å forutsi. Vårt hovedscenario er at myndighetene i en viss grad vil måtte statuere et eksempel på de ikke redder alle uansett, men at det vil bli gjort en betydelig innsats i å støtte opp under eiendomsmarkedet og banksystemet generelt. Da vil krisen bli begrenset og ukontrollerte dominoeffekter vil unngås.

At Evergrande-krisen vil dempe aktiviteten i det kinesiske eiendomsmarkedet fremover, er nok nærmest uunngåelig. I og med at eiendomssektoren står for nesten halvparten av Kinas ståletterspørsel, som igjen står for halvparten av etterspørselen globalt, ligger det an til betydelige ringvirkninger mot verdens stålprodusenter, og mer generelt mot råvarer og råvaretransport. Om oljeprisen påvirkes i nevneverdig grad gjenstår å se, ettersom OPEC mest sannsynlig vil justere sin produksjon for å motvirke prisfall.

I sum er det etter vårt syn relativt lite sannsynlig at Evergrandes gjeldsutfordringer vil skape en krise i Kina som gir store negative effekter for resten av verden, og for våre fond som hovedsakelig er investert i vestlige selskaper. Vi er også forsiktige med de industriene som står nærmest til å bli rammet, eksempelvis har våre høyrentefond ikke lånt penger til hverken metallprodusenter eller tørrlast-selskaper.